Grand Paris : Sequano passe en revue ses 4 ZAC du Canal de l'Ourcq

En tout, 116 hectares sont ici "zaqués", pour développer pas loin de 1 million de m² de constructions, bien engagés par endroits, tâtonnants ailleurs... Une première : une "mission transversale" lancée par l'aménageur Sequano est l'occasion d'un point lot par lot de l'état d'avancement, des potentiels et des blocages. A Bondy, à Romainville, à Bobigny, à Noisy-le-Sec, programmation et chantiers vont connaître un début de coordination, sur fond de réinterrogation de plusieurs secteurs à urbaniser... autrement. Les quatre communes ont changé de majorité lors des dernières élections, tout comme l'EPT Est Ensemble, compétent en matière d'aménagement, et donc, concédant des ZAC.

C'est la première fois qu'une mission commune va être confiée sur l'ensemble du périmètre de 4 ZAC du Canal de l'Ourcq. Un "marché transversal" d'OPC va être attribué après mise en concurrence (voir consultation en fin d'article). Toutes quatre concédées à Sequano pour l'aménagement, situées dans quatre villes différentes, les ZAC ne se "parlaient" pas, ou à peine. Bien sûr, elles avaient un aménageur en commun, mais les gouvernances politiques étaient cloisonnées, bien que la compétence soit détenue par l'établissement public territorial Est Ensemble. Il n'avait pas été possible, par exemple, d'orienter les opérations du Pont de Bondy, sans prendre l'avis prépondérant du maire de Noisy-le-Sec.

Reconquête urbaine autour de la route et de l'eau

Les ZAC se sont, de fait, développées indépendamment l'une de l'autre. Voici que Sequano souhaite désigner un OPCU pour coordonner leur développement et leurs chantiers, à grande échelle mais aussi à celle des secteurs opérationnels (voir en fin d'article).

A grande échelle, la logique du territoire estimé par Sequano à 500 ha est structurée par deux axes parallèles : celui du canal de l'Ourcq, et celui de l'ex-RN3. Ce double axe radial par rapport à Paris supportera de nouveaux modes de transport : le TZEN3 sur la route que le département veut transformer en boulevard urbain avec son nouveau transport à l'horizon 2023. Mais aussi le canal, support de transport fluvial.

En rocade, le tram-train 11 doit arriver du Bourget au carrefour de la Folie à Noisy-le-Sec en 2024, sous maîtrise d'ouvrage SNCF.

Toujours à Noisy-le-Sec, la ligne 15 du Grand Paris Express est attendue à l'horizon 2030, au pont de Bondy - un secteur dont l'aménagement et les projets sont en cours d'adaptation. Le tramway 1 venu de Saint-Denis y sera en interconnexion.

Le total des programmes

A horizon 2030, suivant les programmations inscrites dans les dossiers de réalisation des ZAC, seront construits :
- 6 600 logements
- 470 000 m² de bureaux et activités
- 72 000 m² de commerces
- Des équipements de proximité : écoles, crèches, centres de loisirs
- Des équipements structurants : équipements culturels et sportifs
- De nouveaux espaces publics dont les berges du canal
- 4 passerelles
- 1 port requalifié et 2 nouveaux ports

La ZAC de l’Horloge à Romainville (51 ha)

La ZAC a été créée dans le quartier des Bas-Pays qui fut le site historique d'implantation d'activités industrielles, au pied du plateau, et notamment le site historique de Roussel-Uclaf, puis d'activité de Sanofi. On y trouve aussi les fonciers du Syctom, de RTE, de la Ville de Paris ou de l'usine Saft.

Le secteur est donc complexe à faire muter, marqué notamment par la pollution. Et ici, l'aménageur doit composer avec d'autres propriétaires fonciers.

La programmation de la ZAC pourrait être revue dans les prochains mois, mais, selon le dossier de réalisation, sur ses 51 ha, un programme mixte, en cours de réalisation, programme 302 000 m² à développer, décomposés en 73 000 m² SDP de logements, 120 000 m² SDP de bureaux, 40 000 m² SDP de locaux d’activités, 1 lycée d’enseignement général, 29 000 m² SDP de locaux commerciaux, 40 000 m² SDP pour l’extension de Biocitech, 54 000 m² SDP de voies et d’espaces publics crées ou requalifiés. La programmation pourrait être revue dans les prochains mois.

Un certain nombre de lots ont déjà été livrés et des espaces publics réaménagés ou créés.

Lots livrés et en construction : le Pavillon de l’Horloge est devenu la maison des projets livrée en 2013. Se sont ajoutés Soleos (A1), 131 logements libres fin 2018. Paddock Paris (A4), 20 000 m² de commerce de type "village de marques", accompagnés d’un hôtel de 3 600 m² livrés en novembre 2019. Ce programme allie constructions neuves et réhabilitation des anciennes Ecuries. La livraison de la place de l’Horloge permettant la desserte du Paddock Paris a eu lieu à la même date.

La Fondation d’Art de Fiminco et un entrepôt de stockage du Fond Régional d’Art contemporain a été entièrement livré en septembre 2020.

L’Atelier (C3) voit 233 logements libres en cours de construction, pour une livraison prévue à l’été 2021. Au rez-de-chaussée, 3 cellules commerciales accueilleront des métiers artistiques (galerie, encadreur, graveur…).

Innovespace Romainville (C1) est un parc d’activité en cours de construction. Il offrira environ 12 000 m² de locaux artisanaux, industriels et tertiaires. Sa livraison est prévue courant 2021.
Enfin, ont également été développés dans la ZAC, mais hors intervention de l’aménageur, sous PUP, les programmes suivants : programme Paul (78 logements) et programme Le Clos du Poète (201 logements). Le potentiel de valorisation de fonciers hors maîtrise foncière de l'aménageur n'est pas épuisé, loin de là, cependant que Sequano Aménagement prévoit de lancer de nouvelles commercialisations sur ses terrains.

Lots dont la réalisation est en partie suspendue

Lot B1 : est prévue la réalisation de 51 000 m² de bureaux et de 6 000 m² de logements libres. La réalisation de ce lot est conditionnée à une clause de pré-commercialisation expirant à la fin 2020.
Lots D1-D2-D3 : sont prévus sur ces 3 lots la réalisation de logements (respectivement 156, 184 et 161) et des rez-de-chaussée "actifs". Les permis ont été délivrés mais font l’objet de recours pour certains. La maîtrise foncière n’est pas totalement achevée. La réalisation de ces lots devrait s’échelonner entre 2021 et 2024.

Lots restant à développer, sous maîtrise de l’aménageur

- Lots A2 et A3 : sont aujourd’hui prévus 9 900 m² de logements libres sur le lot A2, et 34 100 m² de logements libres et 1 000 m² de commerces en rez-de-chaussée sur le lot A3. Le développement de ces lots est conditionné à la libération du foncier par la Ville de Paris, le foncier étant aujourd’hui occupé par une aire de stationnement pour les bennes à ordures de la Ville de Paris.
- Lot A6 : est aujourd’hui envisagé une programmation tertiaire de 14 400 m² et un supermarché de 2 700 m² en rez-de-chaussée.
- Lot C2 : ce lot a été attribué dans le cadre de l’appel à projet Inventons la Métropole du Grand Paris. Est envisagée la réalisation de rez-de-chaussée actifs, de surfaces de bureaux et d’une résidence étudiante.
- Le secteur Coteau : la programmation de ce secteur est à repenser entièrement. Initialement, était prévue la réalisation d’un lycée et de logements.
- Saft : ce terrain, à cheval sur les ZAC de l’Horloge et du Quartier Durable de la Plaine de l’Ourcq, a été préempté par l’Epfif en 2019. La préemption fait l’objet d’un recours des propriétaires. Une programmation reste à arrêter sur ce site.
- Secteurs Est : des réflexions de mutation peuvent être ouvertes sur les secteurs Est de la ZAC, dont la maîtrise foncière a été entamée par l’Epfif. La programmation n’est pas encore arrêtée.

Des fonciers privés en stand-by

Un certain nombre de secteurs de la ZAC appartiennent à des propriétaires privés envisageant des développements sur leurs fonciers (voir notre illustration) :

Biocitech : ce terrain d’environ 36 700 m² est situé entre le parc d’activité existant Biocitech et le centre commercial Paddock. Il est propriété de Fiminco et de Biocitech. Sa programmation reste à déterminer.

Ex-site Fareva : le site a été acquis par Fiminco et Cogedim pour y réaliser 515 logements, un théâtre de 3 600 m², 1 313 m² de bureaux, 904 m² de commerces et 8 976 m² d’entrepôts. Le permis a été accordé, mais a fait l‘objet d’un recours en cours d’instruction.

Syctom : le site du Syctom a fait l’objet de plusieurs projets de rénovation et de transformation, sans qu’aucun ne trouve jusqu’à aujourd’hui un équilibre financier, ni ne rencontre une approbation de toutes les parties. Des études seront relancées - "prochainement"selon l'aménageur - pour définir le futur du site.

La ZAC du Quartier durable de la Plaine de l’Ourcq à Noisy-le-Sec (30 ha)

La particularité de cette ZAC est d’être située en milieu urbain dense de part et d’autre de l’ex-RN3 et du canal de l’Ourcq. De plus, dans sa partie Est, elle cohabite avec de grandes infrastructures autoroutières qui rendent délicats les projets immobiliers. Ainsi, un parking silo est venu protéger du flot automobile de l'A86 le secteur de logements Engelhard - où, de fait, les promoteurs ont pu se passer de parkings souterrains.

En revanche, du côté de la future gare Grand Paris Express "Pont de Bondy", les projets collés à l'A86 n'ont pas encore trouvé leur équilibre. Ainsi, "l'îlot complexe" en projet par Décathlon, et qui programmait un hôtel, en plus d'une piscine publique, doit se réinterroger. De même, la tour du "triangle Ouest", confiée à Linkcity sur un dessin de l'Atelier Castro Denissof, a vu son enquête publique déboucher sur un avis défavorable du commissaire enquêteur, cependant que la majorité municipale sortante signait le permis de construire entre les deux tours d'une élection qu'elle a perdue...

La ZAC se développe sur des terrains industriels en friches ou en activité mais aussi sur un quartier d’habitat social propriété d'ICF La Sablière. Le programme développé comprend 90 000 m² SDP de logements, 31 000 m² SDP de bureaux, 75 000 m² de SDP locaux d’activité et commerces de proximité, 3 200 m² de SDP dédié à l’activité hôtellière, 18 000 m² SDP de logements spécifiques et enfin 17 000 m² de SDP de parc de stationnement en superstructure. Et 38 750 m² d'espaces publics.

En tout, 234 000 m² sont à développer.

Un projet en trois ZAC

- Phase 1 : 4 secteurs opérationnels jusqu’en 2022 : Engelhard, RFF/RN3, Sablière (hors S1 et S2), Triangle Ourcq Ouest, Port de Noisy

- Phase 2 : 4 secteurs opérationnels de 2021 à 2025 : Triangle Ourcq Est, Madeleine Ouest, lots S1 et S2 du secteur Sablière et Passementerie

- Phase 3 : Affermissement possible de la tranche conditionnelle sur les Secteurs Madeleine Est
Maîtrise d'œuvre : architecte-urbaniste coordonnateur : l’agence Myriam Szwarc ; paysagiste et BET VRD : In Situ et Verdi ; AMO DD : 2EI (précédemment CAP Terre jusqu'en 2018).

Des lots à bâtir ont été cédés début 2017 sur le secteur Engelhard à Linkcity et la SCCV Noisy l’Ourcq (groupement BNPPI/Vinci Immobilier). Après une phase de préparation des terrains, les chantiers de construction et d’espaces publics ont démarré à l’automne 2017 et le nouveau quartier a été inauguré récemment en février 2020.

Il a été réalisé sur ce secteur :
- 54 logements intermédiaires
- 107 logements sociaux
- 363 logements en accession
- 1 résidence intergénérationnelle d’environ 100 chambres
- Environ 33 00 m² à destination d’activités/commerces
- Un parking-silo de 600 places

Inaugurée le 30 novembre 2019, la passerelle piétonne Romy-Schneider, dessinée par Dietmar Feichtinger relie désormais la Rive Nord du Canal de l’Ourcq et le quartier Engelhard.
La réalisation de cette passerelle marque la première phase du désenclavement du quartier de la Sablière jusqu’à l’arrêt du T1 Petit Noisy.

La ZAC Ecocité – Canal de l’Ourcq à Bobigny, (20,7 ha)

Elle s’étend sur une bande comprise entre la RN3 et le canal de l’Ourcq longue de 2,8 km. Le programme en cours de développement prévoit 300 000 m² à développer, dont 100 000 m² SDP de logements (1 200 logements dont 30% sociaux), 140 000 m² SDP de bureaux, 50 000 m² SDP de locaux d’activité, 4 000 m² SDP de commerces de proximité, 6 000 m² SDP d’équipements publics. Et 20 000 m² d'espaces publics.

Avancement de la ZAC

Secteur Queneau – îlot C2
Cession fin décembre 2019 auprès des promoteurs BNPPI Real Estate et GA Smart Building, travaux de construction en cours. Cet îlot développe :
- 15 633 m² de SDP à destination de bureaux,
- 300 m² de SDP à destination de commerces.
La livraison est programmée pour mars 2022.
Secteur Bergère – îlot I1
Cession programmée en 2020 auprès du promoteur Kaufman & Broad. Cet ilot développe 16 030 m² SDP soit :
- 15 135 m² de logements dont 12 135 m² en accession et 3 000 m² dédiés au social
- 510 m² de Soho (small office, home office)
- 385 m² de commerces
Les travaux devraient démarrer fin 2021.
Secteur Bergère – îlot I2b
Cession intervenue en juin 2018 auprès des promoteurs Ogic et BPD Marignan. Cet îlot développe :
8 588 m² de SDP à destination de logements en accession libre,
2 622 m² de SDP à destination de logements sociaux,
640 m² de SDP à destination de crèche,
380 m² de SDP à destination de commerces.
La livraison est programmée pour septembre 2021.
Secteur Bergère – îlot J2

Cession intervenue en juillet 2020 (PC purgé de tout recours) auprès des promoteurs Emerige et Séquano Residentiel. Cet îlot développe :
9 661 m² de SDP à destination de logements en accession libre,
3 271 m² de SDP à destination de logements sociaux,
507 m² de SDP à destination de SoHo,
300 m² de SDP à destination de commerces.
La livraison est programmée pour avril 2023.

La ZAC des rives de l’Ourcq à Bondy (11,4 ha)

Il est prévu d’y réaliser 97 400 m² dont 77 400 m² de logements (1 300 logements), dont un programme d’habitat participatif de 25 logements (social et libre), un parc de PME-PMI d’environ 3 ha, de requalifier le port de Bondy, de réhabiliter les Halles Salins en équipement culturel en lien avec le canal, un lieu dédié à la petite enfance.

Le secteur des Salins doit néanmoins est réinterrogé avec la présence du projet de l’Hôpital Jean Verdier, sis à l’ouest de cette zone. En effet, le transfert d’un certain nombre de services de cet hôpital à l’hôpital Avicenne de Bobigny a poussé l’AP-HP à réfléchir à la reconversion de Jean Verdier en hôpital de jour et à sa délocalisation sur une emprise moindre en face du secteur des Salins, à partir de la rue des Mésarmes. Ce projet impacte la ZAC car la desserte de ce nouvel équipement se fera a priori à travers les Salins. Une étude, réalisée par Sequano en février 2020, fait émerger deux hypothèses de tracé, dont l’une remet en cause de façon substantielle le plan masse du secteur Salins, mais ouvre des opportunités de développement intéressantes.

La nouvelle municipalité de Bondy veut avancer

Sur les lots A12, A13 et A14, sont programmés des activités en phase 3. Mais ce secteur d’activités nécessite un travail d’approfondissement de sa programmation et de son plan masse, indique Sequano, d’une part car la nouvelle municipalité a fait connaître sa volonté de le voir aboutir, et, d’autre part, car, dans le cadre de l’étude de pôle du pont de Bondy mené par Est Ensemble et le département de la Seine-Saint-Denis, la desserte des bétonniers n’est plus envisagée avec un accès direct sur la place Saint-Just - comme c’est le cas actuellement - mais par le Nord, c’est-à-dire via le chemin latéral et le chemin de Groslay. Une étude de faisabilité, réalisée par Sequano en septembre 2020, a été transmise au concédant, émettant plusieurs hypothèses de réaménagement des lots d’activités. Sequano Aménagement se dit "dans l’attente d’une décision politique sur le scenario envisagé".

La première phase des espaces publics aux abords des lots C6, C7a, C8 et C11a est en cours de réalisation, annonce Sequano, pour une fin de travaux prévue courant 2021. Une seconde phase de travaux, venant desservir les îlots C9a, C9b et C10 est en phase étude.

Rémi Cambau, Rédacteur en chef de Cadredeville