Méka Brunel : La Ville entre amélioration et ruptures urbaines

Ce "projet humain" se construira par "de petites actions" de tous les acteurs, y compris le monde de la finance immobilière. Inventeur de la "taxe carbonata" sur ses immeubles encore carbonés, Gecina trouve les moyens d'avancer un peu plus vite que d'autres. Mais "l'important, c'est d'agir - ne rien faire est toujours pire".

La directrice générale de Gecina a l'esprit de synthèse, des convictions, et la volonté d'agir chevillée au corps. Elle intervenait, fin septembre 2021, lors d'une conférence du Club Ville de Demain, dont elle était l'invitée principale (voir ci-dessous le replay intégral de la matinale). Pour Méka Brunel, la question urbaine est dominée, déjà avant le Covid et l'arrêt mondial qu'il a provoqué, par trois tendances lourdes : d'une part un mouvement vers la ville, ses hubs, ses transports et la mixité qu'elle apporte, en même temps qu'une digitalisation qui provoque la suppression de nombreux emplois productifs et administratifs, et oriente l'économie vers le service, alors que s'impose toujours plus l'urgence climatique.

Dans ce contexte, les 18 mois de crise internationale lui ont apporté "quelques enseignements". "La peur légitime n'a pas empêché le questionnement et la réflexion." D'abord, "la technologie a tenu", et les réseaux, la puissance délivrée ont répondu présent. Ensuite, "et sans doute pour la première fois dans l'histoire de l'humanité, la vie humaine a été jugée si importante qu'on a arrête l'économie". Et enfin, "la relation humaine est devenue très importante".

"On assiste à un retour dans les villes"

La situation actuelle s'apparente pour elle à une libération, avec des changements marquants des comportements. "Avec le Covid, on nous a demandé de rester chez nous. Très bien pour ceux qui avaient des appartements confortables, mais l'assignation à résidence c'est une peine de prison. Nous avons été en prison. On voit les problèmes psychologiques que ça a entraîné." Elle qui dit avoir été obligée de travailler dans sa cuisine, est catégorique : "je suis contre le travail à la maison. Oui aux tiers-lieux en coworking."

De fait, de façon indiscutable pour elle, même si quelques départs vers les campagnes sont mis en avant, on assiste à un retour dans les villes. "L'augmentation des prix et des loyers au mètre carré dans toutes les villes, y compris Paris, montre qu'on revient vers les villes. Les marchés de l'immobilier de bureaux privilégient les secteurs les plus centraux, et les produits les plus qualitatifs. Le marché se porte beaucoup mieux dans les zones centrales que périphériques."

"Cela a été vrai après toutes les crises", analyse-t-elle : chaque fois qu'on a réouvert les portes, les gens sont revenus - les villes ne se sont pas vidées".

Des rééquilibrages, pas de basculement

Selon la directrice générale de Gecina, on ne peut parler de départ des villes vers les campagnes. A propos de l'aspiration à à la campagne, elle concède "des rééquilibrages", mais ne voit pas de "basculement".

"Ce que les gens ne veulent plus, c'est vivre dans la vision de la transhumance quotidienne". Elle en est convaincue, "ce à quoi nous aspirons collectivement c'est la ville à portée de marche, la proximité, en contrepoint du tout-internet."

Selon elle, désormais les solutions en réponse aux différentes attentes ne peuvent être autres que durables. "Nous sommes suréquipés, note-t-elle, et l'aspiration à la durabilité et à la stabilité devient concomitante. C'est nous, consommateurs, qui créons les tendances, et je perçois une forme d'humanité et de partage dans les nouveaux comportements. Par exemple, on n'a plus envie d'Ehpad où on parque les gens. On a besoin de proximité, et j'ajoute que la technologie doit être au service de ces aspirations."

Méka Brunel attire l'attention sur un risque lié à la digitalisation, risque que l'on commence à peine à percevoir, comparable, selon elle, au phénomène de délocalisation de l'industrie qu'a connu la France. "Attention à chanter les mérites du tout-télétravail", avertit-elle. "D'abord, on va mécaniser grâce au numérique des emplois administratifs, et donc on va les supprimer. On se dit je suis bien chez moi, et ça me permet de réfléchir, etc. Mais on ne pense pas aux Français qui ont une activité administrative. Leurs emplois sont en voie de suppression, au bénéfice des emplois de service, des emplois plus qualifiés, parfois très qualifiés, tenus par des gens qui préfèrent vivre dans les zones centrales."

Méka Brunel pose la question. Comment va-t-on réallouer des emplois qui donnent du sens à ces personnes qui occupaient des tâches répétitives ?

"Nous avons désindustrialisé nos pays et créé du chômage de masse, rappelle-t-elle. Le pouvoir d'achat n'a pas baissé, il a été détruit. Nous vivons la même chose avec le télétravail. La question dépasse le cadre de l'entreprise, et nous devons y réfléchir collectivement. Le comptable peut être mécanisé, et pourquoi payer au même prix quelqu'un qui peut être payé aux prix du Maroc ? On retrouve les mécanismes de marche à la délocalisation, qui ont frappé l'industrie mondiale."

Digitalisation et perte d'emplois

De fait, vu de la direction générale de Gecina, un phénomène est désormais bien acquis : l'économie tertiaire a besoin de moins de m², mais de m² de qualité, équipés, avec des services bien placés.Emmanuelle Baboulin, directrice d'Icade Tertiaire, ne disait pas autre chose en juillet 2021 à Cadre de Ville : "une très forte activité locative de bureaux, sur fond de demande recalibrée".

"Nous allons sûrement être confrontés à un surplus, précise Méka Brunel, dont il faut faciliter la transformation en logements et lieux de vie. Il faut sortir de la religiosité de ce point de vue."

Les nouveaux usages ne manquent pas, selon elle, et il faut regarder large. "Quand on voit des gens à la rue, dit-elle, des destinations nouvelles paraissent évidents. Ce n'est pas de la charité, c'est de la dignité..."

L'enjeu est valable pour tout un chacun, chacun devant ses propres indignations. "Nous tous, nous nous sommes profondément transformés ces dernières années. Comment aujourd'hui devenir des consommateurs, chacun à notre place, en trouvant notre propre cohérence ?" Et elle martèle : " Il faut penser à cette population qui va se déconnecter du fait de la mutation des emplois."

Un basculement vers la finance verte

Les investisseurs s'intéressent-ils à la valeur verte et à quel point ? "Oui, ils s'y intéressent, mais il n'y a pas le choix. Ne pas faire est encore pire que faire mal." Méka Brunel se rappelle avoir vécu le moment du basculement vers les produits immobiliers à valeur verte. A Boulogne-Billancourt, avec l'architecte Jean-Marie Charpentier, dans les années 2000, sur un projet de mutation foncière d'un site de commerce, elle prend la décision d'upgrader un projet pour atteindre les performances de la norme HQE, une nouveauté alors, qu'elle décide d'anticiper. "La commercialisation, en 2005, a été un bide", se souvient-elle, pour un immeuble "très cher et très vertueux". L'année d'après, le lancement du Pacte écologique de Nicolas Hulot, et l'ajout à la Constitution d'une charte de l'environnement changent la donne. "Notre immeuble a été un succès commercial!", se souvient-elle.

"Quatorze ans après on va dans ce sens et c'est inexorable", croit la directrice de Gecina. "On ne peut pas s'intéresser seulement au profit court terme." Elle propose d'inciter les épargnants à prendre cette voie. "Chacun a un peu d'épargne. En France, ce sont quelques milliards d'euros qui se sont ajoutés à l'épargne existante. On doit éduquer les gens, pour qu'ils assurent en tant qu'acteurs du changement, quand ils investissent dans un fonds, que ce qui leur est dit est vrai en matière de performance environnementale et sociale de leur investissement. Cela se mesure, et se communique."

"Savoir changer le jeu"

Et de pointer ceux dans la profession qui "pratiquent le green washing". "Il faut être vertueux sur tous ses actifs - lancer de green bonds ne suffit pas à s'acheter une bonne conscience." Et d'expliquer que Gecina est allé voir les détenteurs des 6,5 milliards d'actifs de son portefeuille, pour leur proposer de "rendre tout notre portefeuille vert - ce sont des contraintes que personne ne nous imposait". Ce qu'elle appelle "la marche au green" a été voté à 92%. "Les détenteurs de ces obligations ont compris où était leur intérêt, et le conseil d'administration nous a accompagné. Tout de suite après, nous avons émis 500 millions d'euros sur 15 ans à 0,875%, accompagnés par le Crédit Agricole".

"Cela ne sert à rien renchérit-elle, d'être devant sa télé et de pester sur le thème "nous devons agir". Il ne faut pas hésiter à être ce que les américains appellent des "game changer".

La deuxième action marquante menée par Gecina est l'invention de la "taxe carbonata". "On parle de carbone tout le temps, mais je sais pas si une tonne c'est grave ou pas. Or, la finance commence par la monnaie, qui donne une base commune de comparaison."

Gecina a donc créé une valeur de référence, la "taxe carbonata", qui frappe les immeubles existants de son portefeuille, et alimente un fonds pierre destiné à la décarbonation. "On a commencé à 10 euros la tonne en 2019. Cela ne donnait pas de gros montants. Nous avons décidé de passer à 100 euros la tonne en 2022, sur proposition de nos collaborateurs, qui veulent accélérer la décarbonation."

"Avancer, même par de petits pas"

La finance - l'euro, la monnaie, insiste-t-elle - doit servir de base dans ce mouvement, dit-elle : "pas la peine d'inventer des trucs parallèles. Utilisons les outils que nous avons, et il y en a pléthore, et revenons au bon sens."

Gecina a lancé le programme Canopée carbone net zéro 2030 sur son portefeuille existant, et divisé ses émissions par quatre depuis 2008, et de 26% depuis 2017. "Il faut accélérer le tempo". Méka Brunel veut "toujours partir du fait que les actions, même des petites actions, permettent de transformer les choses. Et si Gecina a les moyens d'être innovant - et ça nous coûte -, nous n'avons pas le droit de ne pas faire."

Méka Brunel conclut que "la ville de demain, ce n'est pas un projet urbain, c'est un projet humain et un projet de société dans ce sens. Il y a prise de conscience des limites de nos sociétés qui nous fait évoluer vers des solutions. Nous ne sommes pas juste des spectateurs, et la meilleure façon d'avancer c'est d'expérimenter même par de petits pas. Je ne suis ni optimiste, ni pessimiste, mais volontariste."

Rémi Cambau, Rédacteur en chef de cadredeville.com