Benoît Quignon : "Le métier qu'il faut apprendre, c'est la transformation de l'existant"

Le directeur général de SNCF Immobilier, président d'Espaces Ferroviaires et d'ICF Habitat, ouvre le débat sur l'adaptation au changement des opérateurs urbains, sur fond d'urgence climatique - c'est le thème des 4e Entretiens du Cadre de Ville, couplés en 2019 avec la Rencontre nationale des EcoCités, les 14 et 15 octobre.

Cadre de Ville : "L'enjeu climatique demande une adaptation des villes et de leur aménagement", vient de déclarer le ministre du Logement et de la Ville, Julien Denormandie. Pour SNCF Immo, quelles sont les priorités ?

Benoît Quignon : Une des questions qui devient prégnante est comment on va transformer la ville de façon accélérée. C'est une question de conviction, qui concerne au premier chef SNCF Immo, en charge de valoriser des éléments de patrimoine qu'on ne veut pas détruire.
La question du ferroviaire revient aussi par le biais du climatique : prendre le train plutôt que l'avion. Il y a donc une cohérence à travailler sur des constructions existantes en termes d'usages nouveaux, plutôt que de démolir. Là où sont les sites SNCF, il y a déjà de la ville. Nous nous demandons comment faire évoluer la coque physique, pour l'adapter à ce qui se révèle comme nouvelles attentes.
Est-ce qu'on va pouvoir mettre autant de carbone dans la ville qu'avec le béton d'opérations urbaines comme Paris Rive Gauche ? Nous commençons à mettre en place des protocoles de déconstruction pour réutilisation. Espaces Ferroviaires développe des quartiers bas carbone, frais, végétalisés, perméables, producteurs d'énergie, des fermes solaires.
Adapter, c'est aussi s'adapter aux attentes nouvelles, aux usages de demain tels qu'on peut les détecter. Un état d'esprit change assez vite. Nous devons nous projeter : quelle est l'attente de nos concitoyens ? Ils pourraient être en avance sur nous dans deux ou trois ans. L'utilisateur et le besoin de l'utilisateur sont des questions centrales.
Nous réalisons combien poser la question des usages et des usages futurs oblige à changer. Nous l'avons vécu sur le site parisien d'Ordener et dans quelques sites d'Inventons la Métropole du Grand Paris : on n'avait jamais autant mis en avant les futurs exploitants et les utilisateurs. Ce sont des usages pas forcément extravagants, mais on arrive à voir comment le quartier va vivre demain.
A contrario, on voit beaucoup de projets d'hier, où tous les éléments du puzzle d'un programme mixte sont posés les uns à côté des autres, mais où il ne se passe rien. J'en connais même dans une ville où j'ai exercé, Lyon.

CdV : Pour interroger cette question des usages futurs, vous venez de prendre l'exemple des appels à projets ou AMI, mais vous avez aussi systématiquement recours, sur vos fonciers en mutation, à de l'occupation urbaine transitoire. Est-ce que ce ne sont pas là deux réponses à la question posée par les Entretiens du Cadre de Ville cette année : comment s'adapter au changement pour la ville de demain ?

B. Q. : L'activation d'un lieu s'est inscrit dans le paysage, c'est devenu une pratique avérée. L'urbanisme transitoire est un bon moyen de nous ré-entraîner à appréhender de multiples possibilités. C'est un processus exigeant : on est dans la seringue et on doit suivre, d'une certaine façon on est complice de notre propre évolution. Sur une opération, c'est bien le diable si 2 ou 3 occupants transitoires ne nous influencent pas. Avec des solutions plus sobres, et aussi des anticipations des futurs usages, nos opérations savent intégrer les futurs habitants, et pas seulement de l'activation provisoire de site par du divertissement.
L'urbanisme transitoire, ça ne rapporte rien mais ça ne coûte rien. Ce sont des opérations équilibrées. A moindre frais, sur 18, 24, 36 mois, on peut redécouvrir, repenser, re-tester, tenter quelque chose. Le risque n'est pas grand, rien n'est définitif. Au passage, on donne une chance à ceux qui ne l'auraient pas eu dans un concours classique.
C'est aussi une bonne réponse à la rigidification de nos systèmes. On redécouvre la simplification administrative. Ce n'est pas toujours simple, notamment quand on va voir les services des villes pour se faire délivrer un permis temporaire...

CdV : Vous avez même initié des réflexions pour asseoir cette pratique. Où en êtes-vous ?

B. Q. : Oui, nous réunissons des groupes de réflexion sur l'urbanisme transitoire. Ce qui est devant nous, c'est la transformation de l'existant. On va moins construire du neuf. Cela pose des questions juridiques par exemple, sur lesquelles l'étude Cheuvreux notaires travaille : encadrer le changement de destination est une question fondamentale.
Le métier qu'il faut apprendre, c'est la transformation de l'existant. Il faut former les gens aux évolutions réglementaires, travailler les schémas de financement, soutenir les jeunes acteurs. Car de nouveaux profils d'acteurs apparaissent : des structures de conseil deviennent très fortes pour aider à décoder les composantes du projet. Ce n'est plus parce qu'un programme vient de la SNCF ou de l'Etat que ça marche.
Et ce n'est pas seulement vrai dans les métropoles. Le programme Action Coeur de Ville ne pourrait-il pas profiter du partage de savoir-faire attesté à Paris, Rouen, Bordeaux ou Toulouse ? Notamment cette question d'anticiper les usages.
SNCF Immo a 66 sites ferroviaires dans les 222 villes sélectionnées pour Action Coeur de Ville. On en travaille 15, et la question "comment on fait quelque chose ?" se pose de la même façon.

Propos recueillis par Rémi Cambau, Rédacteur en chef de Cadre de Ville.

>Consulter le programme des Entretiens de la Ville des 14 et 15 octobre 2019