Pierre-Yves Guice : Il faut "inventer les nouvelles formes urbaines" pour maintenir un "intérêt à investir à la Défense"

Le Directeur Général de Paris La Défense arrivé en septembre dernier, qui vient de prendre pour adjoint Thierry Febvay, jusqu'ici directeur général d'Epaorsa, détaille à Cadre de Ville la manière dont l'établissement compte réorienter sa stratégie pour les prochaines années, dans le contexte de crise sanitaire, économique, écologique et de changements sociétaux.

Propos recueillis par Lucie Romano pour Cadre de Ville.

Quelles conséquences la crise sanitaire a eu et continue d'avoir sur La Défense ?

On peut répondre sur le très court terme et sur le quotidien, on peut difficilement répondre au-delà pour l'instant. Sur le très court terme, on observe évidemment que le quartier est nettement plus vide qu'à l'accoutumée. Nous ne sommes pas capables d'évaluer le taux de fréquentation des tours puisque cela dépend de chaque gestionnaire, de chaque entreprise. Ce que nous pouvons estimer en revanche, c'est la fréquentation de l'espace public, des gares et centres commerciaux : on se situe entre 30 et 40% de la fréquentation habituelle. C'est en tout cas l'estimation qu'on avait jusqu'à décembre, à l'exception des weekends de courses de Noël. Cela semble avoir augmenté depuis quelques jours, également dans les transports en commun mais nous n'avons pas encore de chiffres pour le prouver. Pour les prochaines semaines, cela relève de la boule de cristal...

Cela a des conséquences immédiates sur l'activité économique du quartier, pas celle des entreprises qui occupent les bureaux, mais celle des petites entreprises, artisans et commerçants dont l'activité dépend de la fréquentation du quartier de La Défense. On sait que c'est très compliqué pour les centres commerciaux et encore plus pour les petits commerçants. C'est également vrai pour les petits restaurants qu'il a fallu convaincre de venir s'installer dans le quartier, avec deux grandes ouvertures, en 2019 et 2020, de nouveaux espaces de restauration, l'un sur l'esplanade de la Défense (Oxygen) et un Table square situé au centre de la dalle. Dans les deux cas, c'est très difficile. Cette période aura une fin. On ne sait pas quand mais elle aura une fin. Notre travail face à ça, en tant qu'aménageur et établissement public, est d'accompagner nos partenaires pour passer cette période difficile.

"On s'attend à ce que certaines entreprises diminuent les surfaces qu'elles occupent, mais à l'inverse, on pressent que certaines autres vont chercher à optimiser leur implantation à la Défense"


La deuxième partie de l'interrogation concerne le moyen terme : qu'est-ce qui va se passer pour le quartier d'affaires une fois que les conséquences de la crise seront absorbées ?

Sur cela, nous ne sommes pas encore capables de répondre. On entend des choses, puisqu'on parle de manière intensive avec les investisseurs et entreprises qui occupent les tours. Chacun en est encore à s'interroger sur sa stratégie immobilière. On s'attend à ce que certaines entreprises diminuent les surfaces qu'elles occupent, mais à l'inverse, on pressent que certaines autres vont chercher à optimiser leur implantation à la Défense, sans réduire leurs surfaces, en y rapatriant leurs filiales, en densifiant leur occupation. On s'attend aussi à ce que des entreprises quittent des sites tertiaires moins favorables, moins accessibles, en deuxième couronne ou en secteur périphérique, pour se recentrer à la Défense, en bénéficiant notamment d'un rapport qualité-prix meilleur que ce qu'il était il y a un ou deux ans - les prix commencent à s'ajuster. Il y a plusieurs facteurs qui évoluent dans des directions qui ne sont pas toutes les mêmes, certains en faveur de l'attractivité de la défense, d'autres moins. Il faut encore attendre de voir comment tout cela se stabilisera.

En tout cas, nous constatons le maintien de marques d'intérêt très soutenues de la part d'investisseurs, toujours prêts à financer de nouveaux actifs à la Défense. En tant qu'aménageur, notre travail doit être d'inventer les nouvelles formes urbaines qui permettront de faire en sorte que ces investisseurs continuent à trouver un intérêt à investir à la Défense. Nous devons les aider à imaginer les produits immobiliers qui répondront aux attentes de demain, sans connaître quelles seront les attentes de demain. C'est un jeu un peu difficile mais nous avançons pas à pas.

L'idée est de travailler directement avec les investisseurs pour réfléchir avec eux à la manière de répondre à ces nouvelles attentes ? Allez-vous vous appuyer sur un AMO pour résoudre l'équation ? Comment allez-vous procéder ?

Il y a eu des générations d'études stratégiques sur ce que doit être la Défense. La priorité n'est pas de lancer une grande étude urbaine. Secteur par secteur, nous avons des maîtrises d'œuvre qui nous accompagnent pour définir des projets urbains parfois à une échelle très fine. Cela permet de nourrir notre réflexion sur l'aménagement, en lien avec nos partenaires, collectivités locales et acteurs privés. Secteur par secteur, nous regardons comment réduire progressivement l'impact des infrastructures routières, comment améliorer la qualité de l'espace public, comment introduire de la mixité, etc. La Défense a connu plusieurs configurations institutionnelles et d'équilibres politiques. Il y a une constante dans les situations de crise qui ont traversé le quartier : il s'en sort toujours par la volonté collective des différents acteurs. C'est vraiment ce que l'on s'attelle à faire en ce moment pour co-élaborer ces nouvelles solutions.


"Le sujet est d'être compétitif à l'échelle locale, surtout en période de crise"


Comment la crise sanitaire a-t-elle pu jouer sur la compétition internationale dans laquelle vous êtes engagés avec les autres quartiers d'affaires ?

Nous sommes toujours dans une logique de compétition avec eux, mais pas de concurrence. L'établissement fonctionne depuis plusieurs années en réseau avec une association de structures publiques ou privées représentant les quartiers d'affaires internationaux (GBDIC, le Global business district innovation club). Aujourd'hui, nous essayons de travailler en complémentarité, dans une logique d'échanges de bonnes pratiques et de bonnes idées pour inventer les formes urbaines de demain des quartiers d'affaires. Ce que l'on observe très clairement, c'est que les entreprises que l'on attire viennent en majorité d'Europe continentale, voire de France, voire d'Île-de-France, voire d'hyper proximité, et peu fréquemment de Chine ou de Corée du Sud.

La compétition mondiale joue, elle, davantage sur les investissements, auprès des sociétés qui peuvent financer les très grands projets d'immobilier tertiaire. En ce qui concerne les entreprises, même si l'on attend de voir comment les choses évoluent, nous sommes un peu revenus des grands espoirs fondés en 2018 2019 sur le Brexit. Nous avons eu une très belle traduction avec l'arrivée de l'Autorité bancaire européenne qui a beaucoup aidé à replacer Paris sur la carte institutionnelle de la finance internationale, mais il est possible que cela n'aille pas beaucoup plus loin. La priorité n'est pas de négocier des rapatriements gigantesques de sièges sociaux de l'étranger. Le sujet est d'être compétitif à l'échelle locale, surtout en période de crise. Cela n'empêche pas de s'inspirer mutuellement en réseau, avec nos homologues.


"Nous nous attendons à voir apparaître des besoins en matière d'hébergement pour accueillir des salariés qui viendraient dans leurs sièges sociaux de la Défense seulement une partie du mois ou de la semaine"


Quel type de formes urbaines renouvelées pourriez-vous décliner ?

La crise a eu l'effet d'un accélérateur de tendances. Il n'y a pas vraiment eu de concepts radicalement nouveaux. Pour les salariés de la Défense, nous nous attendons à ce que le fait de venir au bureau soit porteur de sens, que cela apporte vraiment des choses en termes de sociabilisation, de services, de fonctionnement d'équipe, de richesse d'expérience de vie par rapport au fait de rester travailler chez soi. Evidemment, cela va accélérer l'obsolescence déjà avancée des open space gris à l'ancienne pour arriver à des formes de locaux tertiaires bien plus orientés vers le service, la fonctionnalité, la mixité, vers une idée du bien-être, du confort.

De grands projets sont en train d'être réalisés actuellement - la tour Hekla de Jean Nouvel dans le secteur de la Rose de Cherbourg, qui commence à sortir de terre, et le futur siège de Total, la tour the Link de Groupama et de Philippe Chiambaretta. Dans les deux cas, ce sont des projets conçus avant le Covid, mais pour autant les intuitions des architectes correspondaient déjà à ce qu'on comprend être le nouveau besoin, c'est à dire des bâtiments qui ne nécessitent pas d'emprunter dix fois par jour des circulations verticales où les gens s'entassent. Des formats de plateaux de bureaux qui permettent de regrouper des collectifs de vie de 100 - 150 personnes, ce que que les tours plus anciennes ne permettaient pas de faire. Pour la tour The Link par exemple, les plateaux pourront être réunis entre les deux tours jumelles, qui fonctionneront ensemble avec des passerelles. Il y aura des escaliers monumentaux pouvant être utilisés par les salariés. Vous aurez des fenêtres qui s'ouvrent, des services... On arrive à revenir à des configurations plus humaines et plus adaptées en termes sanitaires et d'équilibre de vie que les tours d'ancienne génération.

Autres tendances que l'on voit apparaître, concernant les tours : les nouvelles formes architecturales permettent d'ajuster quasiment en temps réel la surface occupée par une entreprise, ce qui était plus difficile dans des bâtiments plus anciens.

Nous nous attendons à voir apparaître des besoins en matière d'hébergement pour accueillir des salariés qui viendraient dans leurs sièges sociaux de la Défense seulement une partie du mois ou de la semaine. Nous devons intégrer cette dimension pour répondre à un besoin d'usage, à une aspiration généralisée d'avoir une plus grande porosité entre lieux de vie et lieux de travail. C'est sur ce genre de sujets qu'il faut qu'on apporte des réponses. Il faut voir comment tout ceci peut se systématiser.

Réfléchissez-vous aussi à transformer certains immeubles de bureaux en logements ?

On a un rapport de 1 à 10, historiquement, entre le nombre de résidents et de salariés à la Défense. S'ajoute à cela une logique économique où l'on constate globalement une baisse des demandes tertiaires, liée à une baisse de rentabilité pour le bureau. Cela nous laisse à penser que le rapport de rentabilité entre le logement et le bureau pourrait se rééquilibrer, alors que jusqu'ici il a toujours été plus rentable de construire du bureau que du logement. Mais faire muter les tours même obsolètes, qui sont régies par des contraintes techniques, réglementaires (sécurité incendie) et économiques, n'est pas simple. D'autant plus qu'on a ici affaire à un urbanisme de dalle.

L'idée de déployer du résidentiel sur la dalle n'est pas contestable et cela fait trente ans que cela ne s'est pas fait. Néanmoins encore faut-il savoir de quoi on parle : les interrogations historiques quant au déploiement de logement familial à la Défense n'est plus vraiment d'actualité parce que faire du logement familial à la Défense signifie générer des besoins d'équipements publics, ce qui est compliqué à développer sur une dalle peu adaptée et encore mal connectée aux centres-villes voisins. Il y a d'autres possibilités : il est plus adapté de faire des résidences gérées étudiantes, des résidences de service, des hôtels. Nous réfléchissons à des formes d'immobilier résidentiel alternatives.

Vous avez parlé des tours Hekla et The Link. Où en êtes-vous avec les tours Hermitage ?

Une procédure judiciaire est en cours. Je ne peux pas en dire plus pour l'instant.

Quel sera le paysage urbain de la Défense à terme ? Quelle skyline ?

Un rééquilibrage est lancé sur la partie Ouest. L'image urbaine d'ensemble du quartier ne sera jamais achevée. Il y aura toujours de nouvelles tours ou d'autres choses. Tant mieux si l'on peut avoir une image harmonieuse d'Est en Ouest, avec de beaux bâtiments et des infrastructures moins visibles.

Mais la skyline ne peut pas être un objectif en soi. L'amélioration urbaine s'aperçoit à hauteur d'habitants, de salariés et éventuellement d'usagers des transports en commun.

Du point de vue des transports, comment Paris La Défense se prépare-t-il à l'arrivée d'Eole début 2023 et de la ligne 15 du Grand Paris Express à horizon 2030 ?

Eole est corrélé à l'avenir immédiat de la Défense, c'est un vrai atout sur lequel nous capitalisons. A ce stade, l'annonce de 6 mois de retard et l'arrivée en 2023 entre dans le registre des aléas de chantier. Eole allègera la contrainte sur les liaisons radiales type RER A et ligne 1 du métro, et permettra un meilleur confort d'usage. Cette ligne connectera la Défense à la gare Saint-Lazare, la gare du Nord, nous mettant à 40 minutes de l'aéroport Roissy Charles de Gaulle. C'est un atout pour l'attractivité de la Défense.

En ce qui concerne la Société du Grand Paris, nous sommes dans la génération d'après, sur le moyen terme.

De quelle manière Paris La Défense réoriente ou pas sa stratégie pour faire face au changement climatique ?

Le conseil d'administration doit voter jeudi un budget de 40% en matière d'investissements sur les espaces publics par rapport à l'année dernière, pour des raisons de maturité des projets et de volonté de l'établissement, et notamment de son nouveau président, d'accélérer ce qui était un engagement au moment de la décentralisation de l'aménageur. Tous les projets ont et auront une composante en matière de développement durable et de transition écologique, centrale voire prioritaire. Parmi ceux les plus emblématiques, nous allons lancer dans le courant de l'année la végétalisation de toute la partie basse de l'esplanade en un parc urbain de 7 ha, avec un projet confié à Michel Desvigne qui vient d'être désigné pour nous aider pour ce projet de transformation de cet espace encore trop minéral : lutter contre les îlots de chaleur, avoir une meilleure régulation des eaux pluviales, toutes les composantes qui sur une dalle conçue il y a 60 ans sont plus compliquées à faire aboutir.

Une expérimentation est menée depuis quelques mois en attendant des travaux plus lourds, afin de tester des solutions techniques et paysagères tenant compte des contraintes de la dalle - utilisation du vide sanitaire, test sur les végétaux qui doivent résister aux vents, à la chaleur, à l'éclairement. Dans ces espaces, nous n'avons que peu de profondeur mais nous allons tout de même chercher à réintroduire de l'eau, de la végétation. Nous attendons beaucoup de ce projet en matière de qualité d'usage mais aussi en termes d'intégration dans un projet de conception paysagère plus vaste. Il fera office de démonstrateur.

Nous allons également lancer les travaux de modernisation de la place de la Défense, située à proximité des Quatre Temps, et lancer la montée en gamme des pistes cyclables construites au début de la crise sanitaire.

A la fin de l'année seront aussi engagés les travaux de creusement de la dalle. Nous venons d'obtenir le permis de construire et les travaux débuteront à l'automne 2021.

Enfin, nous engageons l'élaboration d'une "raison d'être" au sens de la loi Pacte comme l'ont fait déjà plusieurs acteurs immobiliers. Nous la dévoilerons d'ici la rentrée de septembre. Au-delà du récit global [et marketing] de l'ambition de ce territoire, nous souhaitons en faire un axe fort de réflexion en interne.

La Défense, c'est aussi un enjeu de couture urbaine avec les quartiers alentours, vous l'avez dit. Qu'est ce qui va guider votre établissement sur ce plan ?

Il y a encore trop de place pour les infrastructures routières, trop d'emprises de voirie, un peu trop de volumes de stationnement également. Il faut gagner là-dessus. Cela nous permettra de gagner du foncier qui pourrait être converti pour créer de nouvelles liaisons urbaines et des projets immobiliers. Cette couture urbaine se fera en plusieurs fois, sur 5 à 10 ans. Nous avons déjà avancé sur plusieurs projets, tels que la Rose de Cherbourg où il fallait composer avec un échangeur autoroutier. En parallèle du projet The Link, nous travaillons sur la reconversion des espaces publics du secteur Michelet, sujet que nous avons confié à TVK.

Il restera les routes du département des Hauts-de-Seine [présidé par Georges Siffredi, le président de Paris La Défense], avec qui l'on mène toute une réflexion sur la transformation du boulevard circulaire en boulevard urbain avec des traversées piétonnes, via des passerelles à fonctionnalités améliorées - un projet déjà engagé par Defacto.

De nombreuses maîtrises d'œuvre ont été désignées dans l'année écoulée. Comment Paris La Défense va s'assurer d'un développement homogène du quartier d'affaires ?

Il est important que l'établissement produise des projets en s'appuyant sur des maîtrises d'œuvre par secteurs mais c'est bien à l'aménageur public de jouer le rôle d'ensemblier, de donner les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme en lien étroit avec les communes. Ce serait une grave erreur de s'en désintéresser. La ZAC Seine-Arche entre en phase d'achèvement sur 5 ans (nous sommes en train de recruter une maîtrise d'œuvre pour finaliser Les Terrasses), la ZAC des Groues est bien engagée aussi, idem pour le secteur Charlebourg à La Garenne Colombes, et la ZAC où se situe l'arboretum au bout du territoire. Des ensembles de grande taille qui s'inscrivent dans la cohérence à laquelle nous veillons, avec les villes concernées.


"Notre filiale [Paris La Défense Real Estate] a vocation à développer des coques commerciales dans le quartier d'affaires historique, dans une logique d'entraînement"


Vous avez déjà de longue date conclu des partenariats avec différents types d'acteurs privés et publics, avez-vous l'intention de développer d'autres montages, par exemple de faire de la promotion ?

La vocation de l'établissement public, notamment en période de crise - qui nous impose de l'humilité et de l'engagement dans nos missions premières - est d'assurer le développement d'un territoire compliqué. Nous avons de quoi faire avec ça avant d'aller faire de la promotion - sachant que la promotion de tours engage plusieurs centaines de millions d'euros.

Néanmoins, l'établissement a créé une filiale de développement commercial qui s'appelle Paris La Défense Real Estate, laquelle existe administrativement depuis un an. Cette filiale a vocation à développer des coques commerciales dans le quartier d'affaires historique, dans une logique d'entraînement. Si cela peut éviter de coûter de l'argent voire nous en rapporter un peu, tant mieux, mais le sujet prioritaire c'est de prendre le relais de l'initiative privée quand les acteurs privés font défaut. On a encore des patios, des zones interstitielles entre la dalle et les circulations intérieures où se trouvent des commerces qui n'ont pas beaucoup bougé depuis les années 80-90, avec des problèmes d'images et de viabilité pour leurs occupants. Le but est d'accompagner la mutation de ces espaces pour continuer à faire monter en gamme l'offre commerciale du quartier et d'avoir un effet d'entrainement sur les mutations spontanées. Nous disposons d'une petite équipe qui travaille dessus.

Quand prévoyez-vous de reprendre vos animations culturelles sur la dalle ?

L'idée est de relancer cette activité événementielle en 2021 - nous l'espérons en tout cas. Il faut faire revenir de la gaieté, de l'enthousiasme dans tout ça.

Propos recueillis par Lucie RomanoRédactrice en chef adjointe de Cadre de Ville le 25 janvier 2021.